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Acquisition des biens immobiliers par les étrangers en Turquie

Avec sa situation géographique incomparable, ses attraits humains et économiques, La Turquie garde toujours son attraction en vue des investisseurs étrangers surtout depuis l’approfondissement de ses relations avec l’Union Européenne et son intégration avec l’économie globale.

La législation concernant l’acquisition des biens immobiliers par les étrangers en Turquie consiste en la Loi No : 2644 du Titre de Propriété Foncière datée du 22 Novembre 1934.

Pour faciliter l’acquisition des biens immobiliers par les étrangers en Turquie, le 3 Juillet 2003 la Loi No : 4916 a été mise en vigueur en modifiant quelques provisions de la Loi No : 2644. Pourtant, avec la demande de certains parlementaires en dépit de la Loi No : 4916 à l’Assemblée Nationale, la Cour Constitutionnelle a annulé le 14 Mai 2005 quelques dispositions de la Loi concernée avec sa décision No : 2005/14.

Après l’annulation par la Cour Constitutionnelle de la disposition facilitant l’acquisition des biens immobiliers par les étrangers, un nouveau projet de loi a été élaboré par le Conseil des Ministres et a été approuvé par le Président de La République ; la Loi No : 5444 étant projetée dans le cadre de l’exposé des motifs d’annulation de la Cour Constitutionnelle.

Actuellement, l’Article 35 de la Loi No : 5444 permet l’acquisition des biens immobiliers en Turquie comme lieu de travail ou domicile, les immobiliers définis dans les projets de reconstruction d’application et locaux pour cette allocation  par les personnes réelles étrangères à condition de réciprocité et de respect pour les restrictions apportées par la Loi. Les mêmes conditions sont requises pour les droits réels limités. La totalité de la superficie des immobiliers et des droits indépendants et permanents acquise par une personne réelle étrangère ne peut dépasser la limite de 2,5 hectares. Le Conseil des Ministres est compétent à modifier les conditions et la quantité de la superficie définies par cette disposition jusqu’ à 30 hectares. Les sociétés de commerce créées en personne morale dans les pays étrangers conformément aux lois étrangères ne peuvent acquérir des propriétés immobilières et des droits réels limités sur les biens immobiliers que dans le cadre de la loi spéciale. Les restrictions citées ci-dessus ne seront pas requises pour l’établissement des gages immobiliers en Turquie en faveur des personnes réelles étrangères et des sociétés de commerce créées en personne morale dans les pays étrangers conformément aux lois étrangères.

La restriction concernant la quantité de la superficie ne s’applique pas aux ressortissants des pays avec lesquels la Turquie agit en réciprocité au cas  ils transmettent les biens immobiliers par héritage. Pourtant cette restriction est valable en vue des dispositions pour cause de mort.

La transmission par héritage des propriétés immobilières et des droits réels limités sur les biens immobiliersen Turquie par les ressortissants des pays avec lesquels la Turquie n’agit pas en réciprocité, sera exercée par la dévolution successorale suivie d’un apurement.

La constatation de la réciprocité  est fondée en l’examen de la situation effective et légale. L’application de ce principe aux pays qui ne reconnaissent pas le droit à la propriété foncière à leurs citoyens sera exécutée par la reconnaissance des droits respectifs du pays étranger concerné, aux citoyens de la République Turque.

D’après la décision No : 2/13394 du Conseil des Ministres datée du 29 Mai 1940, le principe de réciprocité nécessite la présence d’une application effective à part la législation concernée.

Mise à part du principe, quelques exceptions sont envisagées pour les personnes réelles étrangères. Les apatrides sont exempts du principe de réciprocité, comme dans leur cas il ne s’agit pas d’un état interlocuteur. Selon l’Article 7/2 de la Convention concernant l’Etat Juridique des Réfugiés ratifiée par la Turquie par la Loi No : 359 datée du 26 Septembre 1691; les réfugiés deviennent exempts du principe de réciprocité trois ansaprès qu’ils se réfugient dans ce pays. Pour que les réfugiés puissent prouver leur situation, la présentation d’un document officiel constatant leur situation est suffisante.

A part la réciprocité, le deuxième principe concernant l’acquisition des  biens immobiliers dans notre pays est d’agir conformément aux dispositions restrictives apportées par la loi.

Certaines restrictions ont été apportées aux lois concernant les biens immobiliers acquis par les étrangers. Ces dispositions restrictives sont :

a- les Zones de Sécurité et Zones Militaires Interdites no : 2565 qui limitent géographiquement les biens immobiliers acquis par les étrangers dans notre pays.

Suite aux règlementations de la loi : la vente, la cession et la location des biens immobiliers aux personnes réels et morales étrangères n’est pas possible dans les zones de sécurité et zones interdites militaires.

b- conformément à l’article 35 du code Foncier No : 2644, la totalité de la superficie concernant l’ensemble du pays et les droits réels limités à qualité indépendante et permanente des biens immobiliers acquis par une personne réel étrangère ne peuvent dépasser 2.5 hectares.

Le Conseil des Ministres est compétent à augmenter la quantité de la superficie jusqu’à 30 hectares. Le droit de succession n’est pas valable pour cette disposition.

c- les personnes étrangères réelles ne peuvent disposer de biens     immobiliers en dehors de ceux qui sont enregistrés pour les projets de reconstruction d’application et locaux concernant l’utilisation des lieux de travail en Turquie.

Les mêmes conditions sont demandées concernant la procuration des droits réels limités.

Concernant l’acquisition des biens immobiliers des personnes étrangères dans la préfecture, c’est le Conseil des Ministres qui est compétent pour la fixation du taux qui ne doit pas dépasser le cinq pour mille de la superficie de/des préfectures.

L’application de la loi 4112

Suivant les modifications apportées par la loi 4112 appliquée à la loi du Citoyen Turc 1995/403, concernant le droit de résidence, de séjour, de travail, d’héritage et de l’acquisition et cession des biens immobiliers et mobiliers, il est assuré aux citoyens qui, à la naissance étant citoyen turc, devenu citoyen étranger avec l’obtention de l’accord du Conseil des Ministres, et à leur héritiers légaux, le même profit que les citoyens de la République de la Turquie, en gardant l’anonymat des dispositions en rapport avec la sécurité nationale et l’état public. Les dispositions restrictives appliquées aux étrangers ne doivent pas être appliquées dans ce cas.

Il est remis à ces personnes, un ”Document de l’Utilisation des Droits en gardant l’Anonymat avec la Loi 4112”  dont la présentation est obligatoire lors des actes effectués à ce sujet. Ce document, n’est pas une pièce d’identité mais un simple document de détenteur de droit.

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